مرتهن (Mortgagee) در اصطلاح حقوقی، شخص یا نهادی است که برای تضمین بازپرداخت طلب خود، مالی را در رهن می‌گیرد. در بسیاری از قراردادهای تسهیلات بانکی، بانک یا مؤسسه مالی در جایگاه مرتهن قرار دارد. طرف مقابل او راهن (Mortgagor) نامیده می‌شود؛ یعنی شخصی که مال خود را برای تضمین بدهی در رهن می‌گذارد.
برای مثال، وقتی فردی برای خرید خانه وام می‌گیرد و ملک را در رهن بانک قرار می‌دهد، بانک مرتهن و وام‌گیرنده راهن است.
جایگاه حقوقی در قانون مدنی ایران
مفاهیم مربوط به عقد رهن در قانون مدنی ایران تعریف شده‌اند. دو ماده مهم در این زمینه عبارت‌اند از:
- تعریف قانونی عقد رهن (ماده ۷۷۱): رهن عقدی است که به موجب آن، مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. شخصی که مال را در رهن می‌گذارد «راهن» و طرفی که مال را به‌عنوان وثیقه می‌گیرد «مرتهن» نام دارد.
- حق تقدم مرتهن (ماده ۷۸۰): مرتهن برای وصول طلب خود از محل قیمت مال مرهونه، نسبت به سایر طلبکاران حق تقدم دارد. اعمال این حق تابع مقررات قانونی و شرایط مربوط به وصول طلب است.
حضور مرتهن در بیمه‌نامه و ماهیت ذی‌نفعی
وقتی ملکی در رهن بانک قرار می‌گیرد، آسیب‌دیدن یا از بین رفتن آن ممکن است ارزش وثیقه و امکان وصول طلب بانک را تحت تأثیر قرار دهد. به همین دلیل، بانک معمولاً از وام‌گیرنده می‌خواهد ملک را در برابر خطرهای مشخص، از جمله آتش‌سوزی، بیمه کند و نام بانک نیز مطابق توافق طرفین در بیمه‌نامه درج شود.
- ماهیت حقوقی درج ذی‌نفع (Loss Payee / Beneficiary): با درج نام مرتهن به‌عنوان ذی‌نفع، حقوق او نسبت به خسارت بیمه‌ای براساس متن بیمه‌نامه و توافق‌های مربوط مشخص می‌شود. در این حالت، بیمه‌گزار معمولاً همان راهن است که حق‌بیمه را پرداخت می‌کند؛ اما ممکن است تمام یا بخشی از خسارت، با رعایت شرایط بیمه‌نامه، به مرتهن پرداخت شود. درج نام بانک به‌تنهایی به این معنا نیست که بانک در همه شرایط مالک کل مبلغ خسارت است.
- رعایت حقوق مرتهن در تسویه خسارت: اگر نام مرتهن در بیمه‌نامه درج شده باشد یا توافق معتبر دیگری درباره حقوق او وجود داشته باشد، نحوه رسیدگی و پرداخت خسارت باید با توجه به مفاد بیمه‌نامه، میزان طلب باقی‌مانده و مقررات قابل‌اعمال تعیین شود. جزئیات این موضوع ممکن است در بیمه‌نامه‌ها و قراردادهای تسهیلات متفاوت باشد.
شیوه تسویه خسارت در اموال مرهونه
اگر مال مرهونه، مانند ساختمانی که در رهن بانک است، بر اثر حادثه آسیب ببیند، نحوه پرداخت خسارت به میزان خسارت تأییدشده، شرایط بیمه‌نامه، مانده بدهی و توافق‌های مربوط بستگی دارد.
- اولویت پرداخت به مرتهن: اگر طبق بیمه‌نامه یا توافق معتبر، بانک نسبت به خسارت حق دریافت داشته باشد، مبلغ مربوط می‌تواند تا میزان طلب باقی‌مانده و در حدود تعهد بیمه‌گر به بانک پرداخت شود. این پرداخت ممکن است به تسویه بخشی از بدهی یا حفظ حقوق بانک کمک کند.
- پرداخت مازاد خسارت به راهن: اگر مبلغ خسارت قابل‌پرداخت از میزان طلبی که بانک حق دریافت آن را دارد بیشتر باشد، نحوه پرداخت مازاد براساس مفاد بیمه‌نامه و حقوق اشخاص ذی‌نفع تعیین می‌شود و ممکن است به مالک یا ذی‌نفع دیگری تعلق بگیرد.
- فسخ یا لغو بیمه‌نامه: نمی‌توان به‌طور کلی گفت که بیمه‌گر در همه موارد و بدون رضایت کتبی مرتهن حق فسخ یا لغو بیمه‌نامه را ندارد. امکان فسخ، خاتمه یا تغییر پوشش به شرایط بیمه‌نامه، قوانین مربوط و توافق‌های معتبر میان طرف‌ها بستگی دارد. بااین‌حال، اگر در قرارداد تسهیلات یا بیمه‌نامه برای حفظ حقوق مرتهن محدودیت یا تشریفات مشخصی پیش‌بینی شده باشد، باید آن‌ها رعایت شوند.